Als Vertriebsprofi im Immobilienbereich wissen Sie: Investoren verlangen klare Fakten zu Rendite und Steuern, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen. Denkmalimmobilien bieten gerade für Gutverdiener ein starkes Argument – mit hohen Abschreibungen und stabilen Erträgen. Dieser Leitfaden fasst die wichtigsten Fakten zu Denkmalimmobilien als Kapitalanlage zusammen.
Was sind Denkmalimmobilien?
Zu den Denkmalimmobilien gehören Gebäude mit historischem oder künstlerischem Wert, zum Beispiel Bürgerhäuser in München oder alte Fabriken in Leipzig. Optisch beeindrucken diese Objekte in der Regel durch ihre Architektur, zum Beispiel durch aufwendig gestaltete Fassaden, mit der sie ihre Nachbarschaft bereichern.
Da es sich oft um Gebäude mit einer langen Geschichte handelt, sind Denkmalimmobilien besonders schützenswert und stehen deshalb unter Denkmalschutz. Um sie zu erhalten, sind oft umfangreiche Sanierungen und Modernisierungen notwendig. Das Denkmalschutzamt stellt zwar besondere Anforderungen an bauliche Maßnahmen, dafür werden diese in der Regel gefördert.
Auch finanziell betrachtet sind Denkmalimmobilien etwas Besonderes. Zwar sind historische Gebäude oft teurer als andere Immobilienarten. Je nach Objekt gewährt das Finanzamt dafür hohe Abschreibungen und Steuervorteile, um Eigentümer bei den Sanierungskosten zu entlasten.
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Warum lohnen sich Denkmalimmobilien für Investoren?
Denkmalimmobilien sind smarte Kapitalanlagen, deren steuerliche Vorteile herkömmliche Immobilien in der Regel übertreffen. Der Denkmalschutz durch die Landesämter sichert Wertstabilität, solange geplante Sanierungen genehmigt werden.
Denkmal-AfA
Die größten Hebel liegen in der Absetzung für Abnutzung (AfA) des Denkmalanteils, also der Teil des Gebäudeanteils der Immobilie ohne Boden, der denkmalgeschützt ist.
Vermieter, die ihre Immobilie nach dem Kauf denkmalgerecht modernisieren, können in den ersten acht Jahren je 9 % der Herstellungskosten steuerlich abschreiben und weitere vier Jahre lang 7 % abschreiben.
Über einen Zeitraum von zwölf Jahren erreichen sie so eine Abschreibung von insgesamt 100 % des Denkmalanteils.
Lineare Abschreibung
Parallel zur Denkmal-AfA profitieren Eigentümer von der linearen AfA des Gebäudeanteils. Für Immobilien, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, erfolgt eine lineare Abschreibung von 2,5 % jährlich über 40 Jahre; für Bauwerke ab 1925 beträgt die jährliche Abschreibung 2 % über 50 Jahre.
Werbungskosten
Darüber hinaus sind bei Vermietung alle Finanzierungskosten, darunter Darlehenszinsen, Bankgebühren oder Grundbuchkosten, als Werbungskosten absetzbar. Gerade in der Anfangsphase einer Finanzierung kann dies zu einer nahezu steuerfreien Vermietung führen, da die Einnahmen durch Abschreibungen und Kosten vollständig kompensiert werden.
Steuervorteile beim Verkauf
Beim Verkauf der Immobilie ist der erzielte Gewinn nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren vollständig steuerfrei – ein erheblicher Vorteil gegenüber anderen Kapitalanlagen.
KfW-Förderung
Damit Baudenkmäler lange erhalten bleiben und nicht zu Energiefressern werden, sind Sanierungen notwendig. Um Investoren finanziell bei Sanierungsmaßnahmen zu entlasten, bietet die KfW Förderprogramme an. Allerdings müssen Denkmalimmobilien bestimmte Voraussetzungen für die Förderung erfüllen. Für Investoren ist gute Beratung unverzichtbar.
Renditepotenzial und Risiken von Denkmalimmobilien
Denkmalimmobilien sind eine echte Wertanlage. Aufgrund der Steuervorteile können Investoren damit eine Eigenkapitalrendite von 15 % und mehr erreichen. Dafür müssen sie allerdings auch Risiken in Kauf nehmen. So sind Sanierungskosten und bürokratischer Aufwand höher als bei anderen Objektarten.
Wie gelingt der Verkauf von Denkmalimmobilien?
Durch planbare AfA, transparente Objektinformationen und professionelle Gutachten lassen sich viele Risiken jedoch reduzieren. Besonders für Kunden mit hohem Einkommen sind Denkmalimmobilien eine spannende Investitionschance und eine echte Steuerentlastung.
Dafür ist es allerdings wichtig, Objektinformationen und steuerlich relevanten Fakten hochwertig aufzubereiten und genau auf diese anspruchsvolle Zielgruppe zuzuschneiden.
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